【地产圈】“凶猛”安邦为何围猎这只地产股?

【地产圈】“凶猛”安邦为何围猎这只地产股?

【腾讯房产 林振兴】安邦是什么?在财新眼中它或许是人类历史上最神奇的财富魔术,从2004年白手起家,没有一分钱投资,没有一项专利,没有一个技术,到如今总资产达到万亿,成为继中国人寿、平安之后的中国第三大保险集团,在中国资本市场的版图中牢牢占据一席之地。

万亿资产是个什么概念?是名副其实的富可敌国,安邦十年创造的财富就能超过一个发达国家,这就是富有中国特色的财富积累魔术,即使翻看世界金融发展史,这魔幻现象也实属罕见。

安邦的投资底气

温州商人吴小晖勾勒出的“安邦”是一个在全球配置资产上市的金控“帝国”。安邦不仅是中资海外并购中最活跃的一股力量,而且作为驰骋地产市场的一匹黑马,它也曾卷入万科控制权大战。吴小晖本人偏爱地产股,安邦集团令人目不暇接、匪夷所思的打法,让它在A股市场连连扫货布局,成为多家房产公司的最大股东。

无独有偶,进入白银时代的房地产行业,单一的开发即售模式亟须转型。而保险资金因其低成本、长周期的特点,将为房地产行业带来产融结合的机会。

另一方面,险企投资相对稳定、高收益的写字楼、酒店等房地产项目,是低利率环境下争取优化业绩的必然选择。投资性房地产也成为险企重要的增长点之一,可以影响到上市公司估值,如果房价上涨,资产公允价值就会变高,从而影响上市公司利润。

房企和险企二者互惠互利,从长远角度考虑,房企能与险资共同探索中国企业全球化发展的广阔未来,以及在养老地产、健康社区、地产金融等领域的全方位合作。

举牌专业户的投注

对于险资说来,没有独大的股东,在股权结构上造成一种互相制衡的局面,或者才能给自己创造最大的空间。2014年以来,安邦系在资本市场上演了狂风暴雨式的密集举牌行动,不断掀起攻城掠地的高潮,通过二级市场举牌的方式持有的多家房企股份。

目前,安邦持有的地产股份额(由大到小)分别是金地集团(600383.SH)29.98%、金融街控股(000402.SZ)29.98%、远洋集团(3377.HK)约20%、万科A(000002)超6.18%、华业资本(600240.SH)4.99%、中国建筑(601668)5%、保利地产(600048.sh)]3.76%。

毫无疑问,安邦顺理成章赢得举牌专业户的名号,令市畅然。吴小晖的投资理念是:投资企业、入驻董事会、改造企业和创造更多股东回报。当然,他还有一个最重要的投资准则就是有利可图,这也是所有商人一向秉持的理念。

【地产圈】“凶猛”安邦为何围猎这只地产股?

在“斗地主”的游戏中安邦获得了房企部分话语权。然而从上述入股房企的份额来看,保利是入股注资最少的。作为如此精明的财务投资者,吴小晖打的是什么算盘?他到底看中了保利的什么?安邦持股的这几家房企中,保利最新的评级也屡屡被外界看好。

央企整合下的扩张

万达刚开始做电商平台的时候,王健林曾说所有其他业务的资源都要配合电商,还直接下达“军令状”,电商势成万达集团第五产业。可是私底下配合的部门很少,因为不同集团都有自己的利益。在国企里面,员工不是给老板打工的,都是给国家打工的,很多人宁可不做,也不能走错,以至于央企的改革一向都循规蹈矩,在原地踏步。

但保利近两年却频繁大动作,谋求新战略转型,开启一轮创新营销理念。2015年,宋广菊以“保利是个P”的微博营销发布保利地产5P战略,布局社区O2O、养老产业以及金融等,涵盖了从建筑到居家、从硬件设施到社区服务、从少儿到老年的需求;2016年,保利地产以20.3亿收购中航国际控股9个项目;2017年,保利也将围绕“发展、改革、创新”三大主题,继续做强地产主业。

翻看2016年报,保利地产销售规模突破2000亿,销售增速四年再翻番。在资产结构上,融资成本持续走低成功完成90亿元定向增发和130亿元债券发行。其中,“3+2”年期公司债券票面利率低至2.95%,为国内市场首只突破3%的房企债券。

除了战略上革新,保利在人事方面也积极调整。国企论资排辈,老人不退新人难上位,而保利却大胆用新人,启用80后的区域公司总经理。在大企业中,用新人不仅仅是因为个人的能力,更是在释放强烈的信号,那就是“变”。

扩张背后的痛点

虽然保利在不断调整下创造了辉煌业绩,但也不得不反思数据背后隐藏的危机。为什么房企要做豪宅,有的宁可不赚钱也要做,就是为了打造品牌效应,有了品牌才会有更好的溢价。龙湖、万科、泰禾都有属于自己的价值产品,尤其是泰禾的院子系类,打造出了中国独有的院落情节。

反观保利在这方面就做的不尽人意,那么多合作项目,项目层面的股权投资140多亿,却没有拿得出手的产品系。龙湖、泰禾在西局敢卖12万以上,在北三环的保利海德,拥有更绝佳的地段,为什么当年只敢卖9万,很多人都说卖亏了,但也有可能是保利没自信,宋广菊不敢玩品牌。

除此之外,保利地产和保利置业的整合猜想也迟迟没有落地,保利地产始终没有实现“A+H”股的战略梦想,而其他一些品牌地产商,如万科集团、远洋地产、中粮地产、恒大地产、中海地产等,皆形成了多家上市公司组合的资本融资平台。

保利集团旗下拥有保利地产和保利置业(0119.HK)两家地产类上市公司,虽划地而治,但两家公司共同进入的区域越发重叠,同业竞争明显。保利地产和保利置业像两个并行的兄弟,分别在上海和香港上市,分开经营、具有明确的分工。近几年,两者在资本市场和业绩上的表现也渐行渐远。但不难想象,一旦保利地产业务重组完成,房地产行业又将浮现一艘巨轮。

安邦盯紧这块肥肉,在商海之战中又会创造什么奇迹?后2000亿元时代保利地产面临的课题还有很多,或许宋广菊在国企整合的浪潮中还要有更多的工作要做。

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