【地产圈】楼市进入“后四限时代“ 房价真的跌了吗?

【地产圈】楼市进入“后四限时代“ 房价真的跌了吗?

【腾讯房产 林振兴】自“限购令”横空入市,就搅动楼市一潭春水暗流涌动。近10年房地产调控的历史中,限购—解禁—限购,数次轮回。2017年的房地产市场风云突变,上演由紧到更紧的大戏,从限购到限售,再到如今的公证摇号买新房,房地产调控仍在持续加码,楼市正步入“后四限时代”。

房贷利率和公证摇号“双拳出击” 严打炒房

买房者分为两种,一种是投资者,想投资增值;一种是消费者,想有住房。从长期来看,房价最终由消费者决定,但国家政策时刻都会影响楼市走向。尤其是一线楼市动态往往会产生多米诺骨牌效应,成为全国楼市的风向标,影响民众买房的观望情绪。

5月2日起,北京首套房开始将执行基准利率,也就是4.9%(5年以上贷款基准利率)的年利率,二套房执行基准利率在基础上上浮20%。房贷利率提升后,对楼市的影响,会从量变到质变,业内人士预计一线城市不久之后也将全面推广北京调控的经验。

果不其然,据融360最新报告显示,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。其中杭州首套房贷款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家银行将首套房贷利率由先前的9折上调到9.5折甚至基准。据统计,4月份全国首套房平均房贷利率为4.52%,大概相当于基准利率的9.2折,环比3月上升0.67%,连续4个月上涨。

除了祭出“定向加息”这个大杀器,公证摇号也加入到了此轮楼市调控“豪华包”。上海在5月4日出台新楼盘需公证摇号方式销售的措施,进一步保障普通人购房,避免一些暗箱操作。分析称上海此次调控与历次最大不同在于首次涉及商住物业,预计其他城市将陆续跟进“公证摇号买新房”的调控措施。

房价进入下跌通道 热点城市首当其冲

3月17日,北京发布的楼市调控新政,掀起了全国新一轮楼市调控收紧潮,从“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”,增加土地供应,以及对商办物业的毁灭性打击,再到“楼市定向加息”,来得是那么措手不及,“快、准、狠”的打法让北京房价出现了实质性下跌,杀伤力远远高于其他城市。

据悉,北京8个区的房屋均价已下跌,其中下跌幅度前三的为东城区、西城区和石景山,房价均价下跌5.4%、3.8%和2.3%。北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%,甚至降价400万元,链家也已逐步暂时关停300家在京门店。此外,在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌,如新龙城已下跌高达8.2%。

不仅是深处楼市“调控风暴中心”的北京出现下跌,中国一线城市的房地产市场也再现一轮降温潮。中国指数研究院的统计数据显示,一线城市4月成交环比下跌超过三成,其中,上海、广州环比下跌明显。深圳新房均价出现“七连跌”,且保持在55000元/平方米左右。

在众人眼中,调控堪比对市场实行“宵禁”,起到立竿见影的降低交易量的作用。近期一份住宅成交报告也证明,中国50城楼市成交出现下滑,新房成交面积为2667万平方米,环比减少10%,同比减少19%。

未限购区域上演狂欢 抢房大战拉开序幕

热点城市楼市降温“退烧”的同时,三四线城市房地产市场趋于活跃。2017年第一季度,一线城市新房成交量同比下降16.3%,三线城市则同比增长了35.84%,比如广东清远3月房价环比上涨18.28%,福建漳州房价也环比上涨15.76%。从数据来看,未限购区域正成为投资者的扫货目标。

在三四线城市里,整体经济形势不乐观,工资水平普遍低,可是很多区域的房价却像打了鸡血一般疯狂。江苏的南京、常州、苏州等地出台相关限购政策,而在未限购的苏北盐城,去年城东5000卖不掉,现在城南15000左右,城东新开盘也涨到13000。

与一线城市的售楼处门庭冷清不同的是,目前部分未限购的区域,却在严厉的调控政策下,迎来疯狂的市场行情。以郑州为例,据媒体报道,郑州“五一”开盘的排队购房队伍十分壮观,甚至有购房者裹着被子连夜等待,黄牛四处兜售排号,抢房大战又来了。

一位购房者说,“亲身经历了抢房大战,我才思考,或者正是这些侥幸和投机,才让最初稳定的市场乱了套。”

房地产进入下半场 调控的紧箍咒仍在加码

去年9月底以来,中国已有55个城市出台了160余项房地产相关政策,房地产调控高压不减。但从目前来看,至少从投资的角度,房子已不适合再购买,或者说房地产最近这个连续两年的上升周期将告一段落。

在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,同策咨询研究部总监张宏伟表示,从调控政策来看,从去年10月份计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年的三季度。也就是说从抑制投机的角度看,未来更多的城市会加入到信贷与购房资格收紧的行列中。

此前召开的2017年全国经济体制改革工作会议,也已明确提出要“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,这已经是高层会议在两个月内第二次提及长效机制问题。

长效机制是一项系统工程,可能涉及税收领域,房地产税改革的呼声也是最为强烈的。十二届全国人大四次会议举行记者会表示,全国人大常委会今年的立法工作计划,将房地产税法列入为预备项目,但仍在寻找适宜推出的一个时机,要通过科学征税让投机成本大于收益,真正让房子回归到居住属性。

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