【地产圈】一条街三家链家 开这么多中介的意义何在?

【地产圈】一条街三家链家 开这么多中介的意义何在?

【腾讯房产 林振兴】“您好,我这里有稀缺房源,再不买就没有了”,“市场风向要变,赶紧买吧,再不买就没有这个价了”!电话那头是中介锲而不舍地追问。

从“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”,增加土地供应,以及对商办物业的毁灭性打击,再到“楼市定向加息”。调控形势的不断严峻,中介遭受毁灭性的打击,一夜间转换了身份,以往居高临下、自以为是的态度瞬间转变为“跪舔式”。

与中介电话访问量递增形成鲜明的对比,是店面的门可罗雀,看房人数不断减少。近日,链家关闭87家门店,包括门店选址为原居民楼通过“开墙打洞”改造成的底商门店34家,主业务为经营商办房源买卖的商办门店44家,以及学区门店9家。不止关闭门店,链家、自如两款APP也在APP Store上同时下架。

而对于关停原因,链家方面表示,关店原因是其主动开展全面的合规整治工作,以优化店面资源配置,加强所有店面管理和规范。

不止链家,麦田、我爱我家和房天下也表示,目前正在关闭一些不符合条件的门店,但具体关闭数量目前还在统计。甚至出现在某商办小区周边,10余家中介门店纷纷关闭的场景,一些中介甚至搬走了设备,拆掉了招牌,告诉记者他们要“回厂再造”。

关店潮背后是否市场真在降温?

中介是房地产行业下游行业,其周期与房地产行业息息相关。从过去历史经验看,中介行业伴随着楼市调控不断起伏,并对楼市盛衰有最敏感的先行反应。2015年楼市开启“疯牛”行情,链家趁势大肆扩张,而到2016年,930调控新政出台,中介放慢了扩张速度。到今年3月,再出台新的调控政策,中介关门的消息也逐渐甚嚣尘上。

据北京市住建委数据,4月北京二手房住宅共完成网签16902套,环比减少35%,同比减少36%。中原统计数据显示,5月第一周,北京二手房住宅签约仅1798套,预计后续市场成交量将继续维持低迷状态。

中原地产首席分析师张大伟认为,中介关店的主要原因是政府对北京楼市的综合调控措施落地生效。不过,由于市场刚进入调整期一个多月,大规模的行业关店现象还未出现。未来在严格执行政策6-9个月后,不排除出现大批关店的可能性。

此外,链家研究院发布的数据显示,317调控政策出台的7周时间里,链家成交量出现7连降,4月链家共成交 3145 套,环比断崖式下降77%,多个门店业绩几乎为零。加上租金和人力成本的提高,门店必然处于亏损状态,中介关店自保,自然也在情理之中。

顺势而为 or 逼上梁山?

此前,4月19日,万科刚刚对链家增资30亿,抢食“房产存量”时代蛋糕。而在万科入局链家前,已有融创、复地、旭辉等房企陆续盯上了链家。如此多房产大鳄看好的香饽饽,如今初现关门潮,这看起来颇为矛盾。

那么是否真是经营压力导致了中介关闭门店?这仅是一部分的原因,根源在于中介自身。中介的本职是为用户提供信息,完成贷款、过户等冗杂的手续。而国内中介在买家和卖家博弈的过程中,不断助推房价。链家的市场策略是笼络业主,控制房源,以获取垄断利润,这显然已背离了服务机构的宗旨。

以前即使是有中介吃差价的年代,中介倾向于压业主价格以促成交。而现今规模化正规化的中介只对卖家有利,链家倾向于让业主高挂,然后假惺惺再谈一点点价格糊弄买方。关店潮也是在“中介推高房价”“约谈”“违规”等一些列声音中发生的,这一次的严厉整治恰恰表明了国家在落实房子是用来住的而不是用来炒的这一定位的决心,暗示着整个交易市场将重新洗牌。

当然,链家等中介面临的困境还不仅于此,有媒体报道称,北京市相关部门准备调整房地产经纪公司收取过高的中介费,倾向性的方案是房屋交易额的固定费率或阶梯固定收费。链家目前在北京的中介费率稳定在2.7%,这也就意味着中介的高佣金也会调低。所以,中介行业将不得不告别“野蛮式生长”,变革的契机正在到来。

成家量下去了 价格却没怎么降?

目前链家拥有8000家门店,13万经纪人,其中北京门店数量达到1472家,目前关闭的87家门店只占很小的一部分,而且关闭的主要是公寓类楼盘和成交量较低的区域的门店。关闭门店,并不意味着市场占有率的萎缩,占据北京存量房半壁江山并在全国均有布局的链家,没那么容易倒下。

链家关闭门店,最直接的信号是成交量萎缩倒逼中介降低门店成本,量的萎缩并不能推导出价的回落。甚至有购房者坦言查看链家“地图找房”的功能,北京各地区的均价比上月又涨了好几千,而他关注的一个非链家中介挂出的房源,500多万的房子10天降了10万。

“中介最多留个三分之一就够了,现在满大街都是房产中介!去看房子中介人员直接说,XX楼盘是我们公司包销,你只有在我们手头买,才有房子,开发商那里你都买不到,”或许,中介一家家关门,才是百姓心中最想看的场景。

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