堕入凡尘的一线城市商办物业还有机会“逆天改命”吗?

一线城市的商办物业原来是香饽饽,这点老潘应该最清楚。自从SOHO中国敏锐的发现了“投资性房产”的这个刚性需求,一线城市的商办物业从来就是投资客眼中的抢手货。无论是“煤老板”们、“浙商”们,还是试图“转型上岸”的制造业们,还是一切手里有闲钱想投一款“进可攻退可守”的资产配置产品,一线城市的商办无疑都是最好的选择。

(话说SOHO这词的引进就是“在家办公”,是商住的初始根据)

堕入凡尘的一线城市商办物业还有机会“逆天改命”吗?

对于开发商而言,商办物业还有一层好处就是灵活,不限购,好拆分,实在想不出来能干啥的还可以改成“商住”,真是破解一切难题的“灵丹妙药”。于是我们经常能看到这样的现象:政府可以随意的在一片荒芜的土地上画一个圈,说这里就是“中央商务区”了,甭管那里的规划到底要哪年才能实现,也甭管是否真的有那么多的商务需求,一栋栋的摩天大楼就会拔地而起,好像没有人会担心这么投下去的钱是否会打水漂。

商办还是金融投资机构眼中的宠儿,逻辑也简单:收益稳定,管理简单,增值清晰。我们看到外资基金来中国,他们最喜欢收上海的写字楼;然后4万亿来了,国资成为北京写字楼市场的购买主力,他们喜欢买来自用;随后险资成为收购的主力,他们认为这是期限最为匹配的投资标的,不过他们买来喜欢放着,海航如此,安邦也如此;最后,无路可走的各种地产资管机构也来了,他们来的有点晚,来不及割现成的韭菜,就开始进入存量改造的阵营,把商场收了改办公,把酒店收了改办公,把园区收了还是要改办公!

(盈科中心是商改办的成功案例,黄金地段商不如办,是哪里出问题了?)

堕入凡尘的一线城市商办物业还有机会“逆天改命”吗?

只是我在一直嘀咕:这么多人马都看好商办,这么大体量的新建、改造的办公供应,还有如火如荼的联合办公市场的兴起,有这么多需求可以填满吗?同时还有一个巨大的悖论:不是说经济形势不容乐观,实体经济连连告危吗?怎么北京上海写字楼的租金就能一直在高位上涨,还保持着长期的低空置率呢?这个悖论就如同我现在看不同共享充电宝等上演的资本游戏一样,也像6000点之前的中国股市,人人在狂欢,人人不知其所以然。

终于,一线城市商办市场的神话到了一个终结的时刻,只是没想到终结的缘由竟然是因为商办里的一个偏门“商住”。我还记得当国家提出“房子是用来住的,不是抄的”,做商办的恐怕还在得意又可以捡到一批溢出的刚需,没想到这回打击力度全面扩散,这“房子”的涵盖已不仅是住宅,还包括一切房子。不仅不能炒房,“炒铺”、“炒办”也不行啊,当“限购”从住宅扩散到商办,商办市场第一次面临一个巨大的问题:如果不再有散卖市场,商办还是个值得投资的标的吗?

堕入凡尘的一线城市商办物业还有机会“逆天改命”吗?

这个问题可以拆解成不同情境下的几个现实问题:1、如果退出只能考虑整体退出(无论是整售还是大家期望的REITS),那么对应当前资产价格的租金收益率就是最重要的考量,那么租金要到怎样的水平才是合算的投资?2、如果彻底去除了“灵活性”,如果再无短期流动性变现的可能,什么样的物业可以持有至少三年以上而不心慌?这样的持有对应的资金沉淀可做好了准备?3、如果不幸“砸”在手里的商办物业就是那种被“圈”出来的“潜力”物业(比如滨海新区里的于家堡?),那么面对空荡荡的市场需求,还有什么招可以度过难关?4、如果这是已经不可避免的错误,那么谁会来为这样的错误买单?

(摩天楼林立代表着城市的肾上腺素,只是有时候亢奋过度是会要人命的)

堕入凡尘的一线城市商办物业还有机会“逆天改命”吗?

这不是什么猜测出来的问题,现实中想必已经有许多人心乱如麻。大概去年年底的时候受朋友之邀我去西安高新区的一个超高层写字楼项目做关于空间再认识的分享,碰巧那位老总是我个人号的订阅用户,他很真诚的对我说:陈总您说的理念我完全赞同,我也认为那些才是未来的趋势,可是我的现实问题是明年就要实现20亿的销售任务,您得告诉我这个答案是什么。我看着窗外林立的高楼和街道上稀稀拉拉的人流,我只好苦笑的告诉他:这个任务仅靠西安恐怕是实现不了,要不您去北京试试?那里还有许多红了眼的资金。

那天我们把几位在商办市场深耕的三位好朋友(办法数据的王珂、好租的曲先洋和企业盒子的范宇)聚在一起,问他们如何看当前的市场,可有良方来为行业解决难题。需要佩服互联网的创业人士,即使是这样的市场对于几经生死的他们来说依然充满了机会。他们提出了一个“商办无忧”的思路,希望能通过佰仕会的影响向业界传达。于是我们就召集了一个只面向商办市场参与者的一个闭门沙龙,来聊聊这最无助的时刻还有什么好办法来改变命运!

堕入凡尘的一线城市商办物业还有机会“逆天改命”吗?

据说,“逆天改命”需要借助“星图”的力量,需要通过影响他人才能改变自己。一线城市的商办市场会是怎样的一个“星图”,会有多少人的命运得以改变?523日,HiTalk,我们只向少数人发布我们的改命密码。

堕入凡尘的一线城市商办物业还有机会“逆天改命”吗?

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标签: 商办物业

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