北京二手房价格指数环比增长变“0” 结束25连增

距离北京3·17新政已经过去了2个月,政策威力仍在持续发酵。

5月18日,国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,北京新建住宅价格指数环比增长0.2个百分点,增幅较3月份收窄0.2个百分点。除此之外,二手房住宅价格指数4月环比零增长,结束了自2015年3月以来连续25个月的增长态势。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年4月,北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平方米,环比3月下跌6%。从各区挂牌价的环比涨跌幅来看,回落幅度最大的三个区域分别为:平谷、延庆和顺义,跌幅分别为:10.81%、8.08%和7.75%。

5月17日,记者走访调查发现,在成交量下滑的基础上,京城部分二手房价格持续下调,而第三方中介为了成交量也在中介费方面开始打折。尽管二手房价格有了数十万的下滑,但买方仍认为报价仍高不可攀,处于观望阶段。

二手房不再“唱高调”

5月18日,国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,北京二手房住宅价格指数环比零增长,而在3月份其价格指数环比增长2.2个百分点。

一边是再降价就不卖了,一边是不降价不买,二手房买卖渐入胶着。

“降了,一套房子降个10-20万很正常。”当记者以买房者的身份走进北京一大型房产中介门店时,一名王姓中介告诉记者。

在成交量陡降后,北京二手房不再“唱高调”。

以位于南三环至南四环之间一小区61.65平米的两居室为例,经过3次调价,从最初报价的390万降至如今的360万。而据中介介绍,如果诚心买房还有10万元的下浮空间。

“旁边有个101平米的三居,业主诚心卖,价格从720万元降到了660万元,您要看着合适,价格还可以再谈。”上述房产中介对记者讲。

从表面上看,北京二手房价格真的降了,但降的这部在中介看来不过是挤出来此前暴涨的“水分”。

“房价降没降除了看总价,还要看单价,有的房价降了之后单价也不低,还有就是相同户型才有可比性,一套房子总价降了也比相同户型的高,降低只是降了之前报价虚高部分。”另一家房产中介田姓店长告诉记者。

“二手房之所以调低价格,在于房东定价更为灵活。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示。

尽管房价有松动,也有大量业主坚持不降价,或者降了一部分价后再也不降了,甚至不卖也坚决不再降价。

“和这个360万的两居的一样户型的一套毛坯房,有人给到370万,房主现在坚持不降价了。”上述田姓店长讲。

尽管北京的房价有降,但仍有大部分人买不起,已经在廊坊买了一套房的张先生,一直关注北京房价,知道房价降了也没有高兴起来,仍表示买不起甚至调侃“我缺的是那几十万吗?我少的是那几百万。”

未来北京二手房的价格还会继续降价吗?

中原地产首席分析师张大伟认为,在4月市场从高位被政策抑制下,5-6月市场继续退烧,后续预计在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。

“大体上说,到了下半年,二手房背后的价格泡沫会减少,价格过去是虚高的,所以会有下调的空间。”中原地产首席分析师严跃进指出在接受记者采访时表示。

中介费打折

“中介费比例有调整,但没有降到2.2%那么夸张,那样影响会挺大的,毕竟店面、公司运营需要各项开支。”上述田姓店长表示佣金可以申请打折至2.5%。以一套400万的房子为例,中介费打折至从2.7%将至2.5%,佣金方面大概可以省8000元。

而上述另一家房产中介李某对记者表示,目前的佣金组成部分仍为2.2%的中介费加0.5%的服务费,但表示会给折扣,而且折扣肯定会令购房者满意。

不过无论是2.7%还是2.5%的中介费均高于相关部分的最高2%的标准线。

记者查阅了北京市发改委于2011年8月发布的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》规定,500万元以下房款的二手房交易,中介服务费标准从2.5%下降到2%;500万元以上、2000万元以下房款的二手房交易,中介服务费标准为1.5%;2000万元以上、5000万元以下房款的二手房交易,中介费服务标准为1%。另外,除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%。

也就是说,2%的中介服务费,原本就是依照规定执行的上限,而高于该标准线则是通行于市场多年的“潜规则”。

此外据记者了解,近几年,链家北京的中介没有底薪,中介的提成采取类似“打怪”模式的积分制,10000元业绩100积分,2000积分升一级,可多拿5%的的提点,但是如果一个月没有业绩要扣300积分,而在购房者在缴纳的佣金中有5-6成会被链家公司收入囊中。因此即便中介费打折,中介也希望能成交单子。

“中介费降点,我们也是愿意成交的,降的那小部分分摊到最后的中介或许也就少个几十块,不然每个月还要倒贴近千元的社保医保费用。”上述田姓店长讲。

中介费的打折也是缘于成交量的陡降。而上述情况的出现,则缘于二手房成交量陡降,买涨不买跌的心理作用下,买房者都在观望。

据链家研究院数据显示,调控政策出台的7周时间里,其成交量出现7连降。4月最后一周,链家成交量仅为调控前高峰水平的11%。

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