【地产圈】三四线楼市库存乾坤大挪移 房价还能涨多久?

在全国热点城市纷纷轮番出台楼市限购限贷甚至限售的收紧政策,三四线城市却迎来“房市之春”,这是楼市的溢出效应?还是小城去库存的大爆发?

唐山,河北省首屈一指的经济强市,以钢铁和煤炭等重工业闻名的城市,距离首都北京一个半小时的高铁路程,但烂尾楼让唐山本地人在购房时心存顾虑。在过去的几年里,政府多番“去库存”政策的轰击都没能让这座城市的“库存”消化多少,房价更是稳打不动,一直停留在5000元~6000元/米。

但在近日国家统计局发布的4月房价数据显示,唐山房价涨幅是70个城市最大的,市中心城区的新建商品房均价已破万。“今非昔比,曾经门可罗雀的售楼处现在却访问量递增,搁置多年的老项目又开始轰隆隆动工了。”唐山当地市民跟记者反馈。

唐山的楼市变化,绝非孤案,位于唐山以南的沧州市,市区的部分小区从2015年下半年的6000多元,到如今二手房报价20000元/平,2年内翻了三番。它们都是当下三四线楼市的真实写照,是当前城市群周边三四线城市市场热的一个缩影。

房企瞄准三四线城市 房价水涨船高

2011年,一线城市开启限购,不少房企制定转战三四线的战略;2013年后,随着三四线城市房地产库存达到峰值,不少城市面临消化困难问题,房企再度重返一二线。三四线城市的库存积压也引起了政府从上到下高度重视,并制定房地产去库存政策进行调整,然而三四线楼市依旧死气沉沉,期盼已久的大幅下降并没有出现。

2017年3月以来,一二线城市楼市调控日趋严厉,房企投资进入一个瓶颈期,公开市场拿地贵,收并购市场的好项目也难找,如狼的房企再度重返三四线,房价开始发力猛涨,尤其是京津冀、长三角、珠三角三大经济圈周边城市。数据显示,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市土地出让都超过百亿,个别城市超过200亿。同时,5月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅排序中,增幅较大的5个城市分别为牡丹江、莆田、常德、张家口和芜湖。

三四线房价上涨的背后,是由于一二线城市房地产市场被严重打压,投资属性处在瘫痪状态。而三四线楼市由于相对宽松购房环境,吸引了大批外地人和投资客,由此开启了新一轮的牛市行情。其次,部分购房者在深知大城市买房无望之后,选择重返老家置业,一二线城市人口倒流,这些倒流人口将改观部分城市人口净流出现状,推升房价。

三四线楼市繁荣真实去库存还是表象?

人口是决定中长期经济发展的关键因素,也左右去库存的效果。然而,人都是理性的个体,势必会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。三四线城市的教育、医疗和交通资源欠缺,因而无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。自然而然,三四线城市面临的去库存压力也大。

如今,三四线能否复制一二线的城市化经验,从而形成新的经济增长点?虽然,在近几年的努力下,去库存有一定的效果,但三四线楼市去库存并不彻底,库存积压问题还是很严重的。“当前的去库存任务依然很重。从数据上来看,库存量依然很大,还有6.8亿多平方米的待售面积。对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示。

“一个月销售了几年的库存。”某三线城市房地产人士笑称。同时,有人说,在楼市调控作用下,把一二线城市炒房客撵到三四线城市消化库存了,例如大城市周边商圈。其实这种去库存说法,不且实际,只是左手倒右手,库存量还在,并且还在增加,只是从开发商手里转移到炒房客手里而已。正如专家所预言,这样发展下去鬼城只多不少。

三四线城市仍然在去库存的路上,甚至有的城市库存量可能还需要去化四五年时间。从绝对库存数据上看,一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。数据显示,截至2017年4月末,丹东的去库存周期为34个月,唐山为27个月,哈尔滨为25个月,蚌埠为21个月,昆山和西宁均为23个月。此外,淄博、呼和浩特、鞍山、抚顺、牡丹江等地的去库存周期则均超过3年。

专家担忧三四线房市热度难以为继

当一二线房价狂飙突进后开始缩水,不温不火的三四线楼市突然走高,不禁令人产生三四线城市的房价上涨趋势能持续多久的疑问。对于三四线城市全面回暖,严跃进表示,随着政策效应的继续释放,预计5、6月份全国房价增幅将会继续收窄。部分三线城市房价增幅明显大于一二线城市,后续三线城市或需要继续强化政策管控的力度。

中原地产市场分析师张大伟也预计,后续政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,整体市场的调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。从市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,预计很快在二三季度会出现环比下行的表现;三四线城市依然会在投资需求推动下,有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。

仲量联行的周志锋认为,“分化不会进一步扩大,三四线价格涨势会慢慢下来。”他分析称,一二线限制了,而一些三四线房价低又不限购,投资进入后带动本地需求,但这种需求深度不够,很快会消化完,同时供应量还比较大,预计这些三四线城市房价目前会涨一些,但很快涨幅会下来,不会疯狂。

楼市正在逐步蚕食购房者剩余的那点信心。都说调控是为了驱投资保刚需,但从目前三四线楼市房价水涨船高的情况来看,无论是刚需、还是改善,都已伤痕累累。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

热门推荐

看过本文的人还看了

看房 给你温馨的家
扫描左侧二维码即可下载“看房”手机客户端,同时支持iOS、Andriod系统;
重点城市楼盘优惠、报价、找房、参团、买房一手在握。
 
在这里,读懂楼市
扫描左侧二维码即可添加腾讯房产官方微信;
您也可以在微信上搜索“腾讯房产”,获取更多房产资讯。
[责任编辑:christylin]