房企上半年业绩预告喜忧参半 谁是最强大地主?

房企上半年业绩预告喜忧参半 谁是最强大地主?

2017年悄然过半,回顾房企上半年业绩,呈现前高后平走势,好似坐过山车,前四月一路飘红、高歌猛进,房地产开发投资额累计增长9.3%,创近两年新高。

但“3.17”之后,随着连续加码的调控政策落地,市场热度逐渐下降,政策监管不断趋严,调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限,部分开发商违规销售被查处,一二线城市加强“商改住”、“类住宅”整治,政策效应逐渐传递到企业业绩层面。5月份,房地产开发投资额累计增速较前值下降0.4个百分点,今年首次下降。

TOP10房企卖了全国30%房子 成绩喜忧参半

2017年1-5月,全国TOP10集中度达到28%,换言之,全国同期将近三成的新房由TOP10贡献,全国TOP200集中度达到65%左右,规模越大跑得越快,梯队断层扩大、房企分化加剧,房产行业强者恒强态势愈加明显。

数据显示,截至5月29日,沪深两市共计有23家房企率先公布了2017年中报业绩预告,中小房企占比较大,万科、保利等大型房企尚未公布年报业绩预告。其中13家公司预喜,占比61%,深物业A净利润预增5757%,南国置业净利润预增超100%。9家公司业绩预减或亏损,而凤凰股份、大港股份、世荣兆业3家公司则出现首次亏损,而房地产收入下降则成为亏损主因。不过23家房企尚不能代表A股130多家房企的整体表现。

地方密集调控再升级,限售模式蔓延至三四线城市,住房租赁市场规范化加快推进房地产长效机制,加之无房可售,让不少上市房企的半年报预告浮现隐忧。与之相对应的是,上市房企半年报业绩预告喜忧参半,部分房企因报告期内可售房屋减少而出现业绩波动。综合供求两侧因素来看,三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件,面积增速或将降至10%以下,销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

碧桂园冲关成功 谁将是2017年榜首?

榜首之争在年初已经打响,碧桂园、万科、恒大、保利、绿地五家房企,轻松登上千亿台阶,成为超级阵营团队,而2016年同期仅有2家。前5个月有33家房企销售业绩突破200亿元,较2016年同期增加12家。同时阵营内部差距在缩小,其中碧桂园业绩抢眼,凭借强大的营销能力与良好的产品质量,问鼎上半年榜首。

2016年碧桂园销售金额突破3000亿元,实现翻番,从其去年年报看,碧桂园新增土地储备规划面积中,一二线城市占比为22%,三四线城市占比为78%。今年发力迅速的碧桂园也正是得益于一二三四五线城市的全面布局,在每个时点都可以抢收红利。同时,2017年6163亿元的可售货量为碧桂园问鼎销售业绩榜首提供保证。数据显示,2017年1月—5月,碧桂园流量销售金额2521.6亿元,暂时位列销售第一,较2016年同期业绩上涨幅度高达165.6%。

今年注定是万科不平静的一年,王石交棒郁亮,股权大战谢幕。2017年1月—5月,万科销售金额为2273.7亿元,销售面积累计1512.2万㎡。且从万科2016年新增开发项目的情况来看,173个项目的总建筑面积约3157万平米,其中88%的新增项目均位于一二线城市,为17年销售业绩赢得保证;截至5月31日,恒大累计销售金额达1817.8亿元,落后于碧桂园和万科,销售面积高达1880.7万㎡。在政策调控、自身房地产业务由“规模型”向“规模+效益型”转变的大背景下,2017年恒大能否继续保持行业第一?我们拭目以待。

一二线楼市熄火 房企下半年或降价

近期,国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格数据,同比涨幅比上月回落的城市有29个,一、二线城市回落尤其明显。业内人士分析认为,根据5月公布的地产统计数据,土地购置面积单月增速首次为负,按揭贷款单月增速首次为负,说明随着政策和资金的收紧,房企拿地和开工意愿略有下行,虽然一些核心房企仍在积极布局,但未来几个月投资增速可能继续下行。

同时,万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个三四线城市进行了计提存货跌价准备,总金额为13.8亿元,较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。6月24日,郑州融创象湖壹号新一期开盘。在周边高层房价市场均价1.3万元/平方米以上的行情下,象湖壹号高层均价1万元/平方米,降幅超20%。但融创提出前提条件是客户全款购房。

专家表示,“受分城调控政策影响,随着一线城市遇冷,二线城市出现分化,热点城市对限购、限售政策维持收紧状态,必将对上市房企销售继续产生影响。今年下半年,若是楼市调控政策继续收紧,上市房企销售难度将会加大,完成年度销售目标的压力也会增加。为了保持销售业绩不出现大幅下降,不排除部分企业采取以价换量策略促进销售。”

今年以来,为了剥离不良资产,或者因为资金兑付压力加大,或者出于调整市场布局战略需求,并购接触剧增。鉴于此,今年下半年,在资本市场融资环境依旧大幅收紧的预期下,通过销售渠道回笼资金若遭遇瓶颈,房企的资金兑付压力将越来越大,降价销售意愿将增强,这意味着下半年楼市将进入深度调整阶段。

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