【地产圈】房企告别“拿地就能赚钱”时代 对中国是件好事

万科2016年度股东大会落幕后,王石正式告别了他一手缔造和执掌数十载的万科,万科迎来“亮”时代。很长一段时间以来,“万科标准”几乎可以说是行业标杆。在房地产政策持续加码的高压之下,龙头企业的风吹草动,都会被市场反复解读。

之前,媒体曝光了一份来自万科人力资源部的内部邮件,透露了地产黄金时代的结束,这是万科对房地产行业的判断。作为标杆企业,万科的判断无疑是具有参考性的。其实早在2015年初王石就有公开论述,房地产已经离开了黄金时代,进入白银时代。所谓的黄金时代,指铲子挖下去就是钱,而白银时代,指的是地产商要靠真本事挣钱了。

再看看这一轮来势汹汹的“史上最严调控”,上半年以北京为“排头兵”,各线城市房地产调控政策轮番上阵,一二线城市跟进出台甚至升级调控,三四线城市也加入调控的队伍。调控政策以分类调控、因城施策为主基调,同时,金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整,严禁银行信贷资金违规流入房地产领域,房贷利率也随之逐月水涨船高。根据相关统计数据,多城成交量大跌,房价环比下跌。

以调控态势最为严厉的北京为例。今年上半年,北京新房交易量大幅下滑,网签量跌破两万套;二手房交易量减少逾三成,已经跌近谷底。从2010年到2016年,北京新建商品住宅的半年网签量一直保持在两万套以上,最低点为2014年上半年的2.3万套。而今年上半年,北京新房网签量比这一低点还低出近三成,创下历史新低。

除了北京,深圳房价也出现滑落。市规划和国土资源委员会7月1日公布的数据显示,深圳6月新建商品住宅成交均价为54492元/平,自去年10月份以来已连续九个月环比下降;成交套数为2953套,为今年以来最高值。

北京、深圳等一线城市对于全国房地产调控的信号意义非同一般,说明当前的房地产调控走在正确的道路上,既抑制了房地产泡沫,又没有出现大起大落。而近期西安、北京等城市再次持续加码,也证明了这一点。

此外,随着上半年限购、限贷,特别是限价的不断升级,调控对房企供应及销售业绩的影响越来越大。热点城市预售证获取受限、部分开发商违规销售被查处、一二线城市加强商改住“类住宅”整治。布局一二线城市市场的房企受调控影响最大,典型房企第二季度的销售增速相比一季度回落也较为明显。

对于目前的房企来说,想要重回前十年的风光,恐怕不太可能。从当前房企遭遇较强市场调控和房企集中上半年供货的角度来看,今年下半年房企的业绩增速将进一步放缓。在可以预见的未来,必然会有一批中小型房企将因此而关闭,也不排除部分企业采取以价换量策略促进销售。

地产商躺着赚钱的时代过去了,“白银时代”降临,要在残酷的市场环境中淘到白银,更需要谨慎地选择。房地产市场已经进入结构调整阶段,产业整合、市场分化更加明显,刚需购房者对房产周边配套的要求更高,未来优质城市的优质物业将获得各方青睐。

从房价预期看,业内普遍认为,下跌才刚刚开始,二季度成为全年的拐点。部分核心城市库存去化周期出现指标意义上的“降价”信号,预计下半年过去两年房价涨幅较大的城市有可能率先出现实质性降价,如深圳、厦门、苏州、杭州、南京等。

更有清华教授放言,以房子为中心的时代将结束,或许只需两三年。房屋的自有率过去是80%左右,现在最新的研究是将近90%。这个数字高于西方绝大多数经济体。中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米,城镇户均住房达到1.1套。这其实也可以说明,房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。

当然,以房地产为中心时代的结束,并不意味就是房地产黑暗时代的来临。对于中国经济来说,房地产企业“拿地就能赚钱”的黄金时代结束,未尝不是一件好事。

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