“租购同权”抑房价,那房租会涨吗?

如果是两个月前,估计您还不知道“租购同权”是个啥,而现在很多人已经耳熟能详。7月中旬以来,广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出“租购同权”政策,为租房者撑腰。

欣喜之余,很多人心里也不踏实:“租购同权”,其涵义和内容到底是啥?究竟会给房地产市场带来多大的影响?房价得到了抑制,那租金会不会看涨?看完了铺天盖地的报道,到底该信谁的呢?今天,就让麻辣财经三七强为您梳理一下。

一问:租房真能上名校?

总体上看,租购同权所释放的信号意义,大于实际含金量。

7月中旬,广州出台《加快发展住房租赁市场工作方案》,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。这次“租购同权”在我国地方政府正式文件中的首番亮相,引爆了中介机构的热情,“租房也能上名校”成了最抓眼球的宣传语。

也有人认为不现实:“到了北京租个房,第二天孩子就能上名校,怎么可能呢?真那样,全中国还不得有一半的人挤过去?”

随后一段时间,来自政府的权威解读,使真相渐趋明朗:一来,“租房就能上学”并非新政,而是早已有之,至少从前年2月起,租赁合同就是有效的居住地证明,能作为孩子入学的“门票”,此次文件提及只是突出强调而已;二来,广州政策中仍延续了租房上学的门槛,比如父母或具有本市户籍,或持有人才绿卡,或符合积分入学安排学位条件;三来,即便可以“就近入学”,也要“接受统筹安排”,很难“精准定位”到名校上。

“租房也能落户”?7月下旬,继广州之后,无锡、郑州、扬州、济南等城市也行动起来,把同权重点放在了户籍上面。比如无锡,不再要求购房才能落户,改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业均可落户。

与“租房上学”类似,“租房落户”传递的也是一种信号,而没必要夸大它的含金量。在无锡,“租房落户”早已有之,以前投资人员、外来务工人员也都能落户,只不过没购房落户那么‘干脆利落’,而是要满足一系列要求;再者,就算按现在的政策,“租房落户”照样得满足相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年。一位无锡市民道出玄机:“这几年无锡的外来人口增长其实并不快,需要在落户门槛上‘松松口子’,才能跻身新一线城市。”

二问:同权难在哪儿?

现阶段而言,做到完全意义上的“租购同权”不太可能。一个最大的问题,是公共资源的供给能力不足。

房地产专家、国务院发展研究中心研究员任兴洲认为,供给不足很大一个方面,体现在紧紧跟房子捆绑在一起的“学位”上。“一座城市涌入大量人口后,子女入学的需求会陡然增加,但当地教育资源并不会随着人口流动而迁移,由此便会造成供需矛盾、供应紧张。”

仔细观察不难发现,此番推动“租购同权”的城市,大多并非人口流入压力凸显、租房者扩权需求最强烈的城市。有专家称,像北京这样的一线城市,控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施,事实上就是对“权”的限制,“租购同权”还面临着许多刚性制约。

往深里讲,“租购同权”的新导向背后,是“租购不同权”的客观现实。而这一现实的存在,是有其历史原因和逻辑的。据专家介绍,各地政府提供公共服务需要财政、税收来支撑。过去,之所以买房人拥有更多权益,主要是因为购房过程中给城市“作了很多贡献”——购房的房款中蕴含着土地成本,而大量的土地出让金又给政府提供了重要的财政支撑。换句话说,买房就相当于为享受公共服务先买了单,从而获得了优先权。

然而,时代在变,市场在变,理念在变,公共服务的分配逻辑也不会一成不变。

从道理上讲,租客虽然不用一次性付出巨大的购房成本,但其租金中也隐含了房价、地价的因子,租客在一座城市卖力打拼、纳税消费,也相当于为这座城市“作了贡献”,没有理由不共享公共资源。

从市场上看,为遏制房价的过快上涨,不让“千军万马去挤独木桥”,当前我国也亟需在购房市场之外开辟壮大一条新的居住渠道。

“房子是用来住的,除了住自己的房子,也可以住别人的房子,租住也是解决住房问题的一条重要渠道。”任兴洲认为,要让房地产市场健康稳定发展,就要通过“购租并举”满足各类人群的住房需求,而租购同权正是购租并举的必然要求之一。如果让租房者逐步也能享受到同等待遇,这些人群就不一定非挤到购房的“独木桥”上去,这样大家买房会更加理性,市场也会更加平稳。

三问:房屋租金会上涨吗?

如果租房者的权利提高了,那租金是不是就会涨呢?一些租客开始担心起这一问题来。

“租房的人多了,可能会给市场带来短期波动,但绝不应夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为,目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛,实质带来的改变并不大。更重要的是,决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平。

杨现领表示,根据链家租赁数据、自如数据的测算,在中国的一线城市,租房者一般会将个人收入中的三分之一左右拿来租房;二线城市租金收入比一般不超过25%,三四线普遍在20%以下,“如果租金过高,就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整,租金水平并不会有太大变化。”

“租购同权最大的意义,在于解决年轻人的刚性居住需求,让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为,落实租购同权还应该更“接地气”,重点考虑新市民眼下最迫切的需求。首先要解决能方便地办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样,“新市民”才可能在城市站稳脚跟,下一步才会产生对学区的需求。(人民日报中央厨房·麻辣财经工作室 刘志强)

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标签: 租购同权

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