下调全年销售目标的富力 要开始降价了

年初还号称不会打价格战的富力,即将开启降价模式应对销售危机,同时他们正再次冲刺回归A股,但中国股市的持续震荡,三四线城市的滑铁卢,注定他们仍将一路颠簸。

下调全年销售目标的富力 要开始降价了

文/彭飞

部位于广州的富力地产(02777.HK)又一次下调了全年销售目标。这家曾经的“华南五虎”多次在楼市调控里踏空,并与一线房企渐行渐远了。

富力地产董事长李思廉是在中期业绩会上宣布这一举措的。他称鉴于近期内地股市波动和中国宏观经济环境的不确定性,决定将2015年合约销售目标从年初制定的600亿元,下降至550亿元或与去年持平。今年上半年,富力地产实现销售额207亿元,达标仅约三分之一。

这与去年的情形几乎如出一辙。2014年,在前一年疯狂拿地的基础上,富力地产一度将销售目标由2013年的400亿元提升到700亿元。但这个目标在随后的市场中很快被证明太过乐观,去年上半年急转直下的销售情况,让富力地产不得不在8月宣布将销售目标下调至600亿元。最终它们依然没能完成目标,仅实现544亿元销售额,这已是过去7年内它们第三次面对如此尴尬境地。

股市动荡、宏观经济下行,是富力地产作出下调销售目标的主要依据。但面对同样的外部环境,中海地产(00638.HK)却在中期业绩会上宣布上调今年的销售目标——它们将全年合约销售目标由1680亿港元上调到1800亿港元(约合1483亿元人民币)。这与富力地产形成了鲜明对比。

今年上半年,当所有人目光都聚焦资本市场的时候,中国楼市正悄无声息告别低迷,稳步回暖。特别是以深圳为代表的一线城市在成交量和房价涨幅方面领跑全国。但富力地产没有赶上这一轮楼市复苏的热潮,再次踏空。

为了加快去化,富力地产正开始考虑以往极为反对的价格战。李思廉称会在下半年适当时机降价,消化库存。而在今年初,他还明确表示不会打价格战。

这家一度激进无比的房企,仍在消化过去的决策失误。在2013年他们进入了多个被称为房企滑铁卢一样的二三线城市,这些城市在上半年楼市回暖的背景下面临极大去化压力,这也导致富力地产上半年的各项财务数据并不靓丽。

增收不增利的现象在富力地产身上表现得尤为明显。上半年这家公司的营业额较去年同期增长近3成至127.2亿元,但归属股东的净利润仅为10.26亿元,相比去年同期的10.68亿元还略有下降。同时31.5%的毛利率相比去年同期35.5%下降了4个百分点。

更为重要的是,在上半年全国整体房价上涨的背景下,富力地产的销售均价却继续出现大幅下滑,它们的总体平均售价减少14%至8900元每平方米。在此之前,富力地产2014年的平均售价已经由12310元每平方米下降19%至10010元每平方米。

对于持续下滑的销售均价,李思廉解释称上半年的销售物业中,二三线城市低收入住宅物业的营业额比例较高。

这些城市包括富力地产在2013年大举新进入的长沙、贵阳、梅州、包头、无锡、南宁等二三四线城市。被富力地产寄予厚望的马来西亚项目,上半年仅实现约6亿元的销售额,这与当初耗资85亿元进驻、要实现快速销售、快速回款的预期,相去甚远。

疲弱的销售状况,还使富力地产备受资本市场诟病的高负债问题得不到缓解。尽管它们上半年借助国内融资环境开放的机遇,发行了60亿元的低息境内债券,但截止期末,其净负债率依然高达178%,处于整个行业绝对高位,未偿还借款高达698亿元,远远高于150-200亿元的在手资金规模。

由于最主要的销售环节短期内难以根本改善,李思廉把降低高负债的期望放在了目前国内宽松的融资环境上。为了充分利用目前境内公司债券市场上极具吸引力的利率,富力地产计划在适当时候,进一步发行130亿元的境内公司债券。

但发行境内公司债还仅是富力地产的权宜之计,它们更大的目标还是回归A股,并且计划募集超过350亿元的资金。这个方案如今已获富力地产得股东大会的通过。“若公司能在A股上市,会助公司加快降低负债。”这是李思廉对于回归A股的期待。

此次回归A股,已经是八年来这家在香港H股上市的房企,第五次向A股发起冲击。但它们却再一次面临了极为不利的外部环境,证监会在7月初为了股市维稳放出了最大招——暂停A股IPO。

出于对回归A股的殷切期望,李思廉还是决定在这次股市震荡中寻找时机。他表示,如果比较乐观考虑各种因素,目前A股上市计划希望是在明年上半年有比较明确的时间表和目标。

除了坚持回归A股,李思廉也在考虑将旗下的物业管理分拆上市。这是目前几乎所有一定规模的房企都在考虑或者正在进行的资本运作。而他所倚仗的是富力地产在广州CBD珠江新城拥有十几个项目,其中商业物业管理费平均超过30元,远超住宅物业。

但与万科、中海、碧桂园等在物业分拆方面的明确策略相比,富力地产更多的还是对物业分拆的美好想象,他们目前对物业板块的公司架构还在重构中,上市目的地也没有明确,至于具体时间表,李思廉表示最快也要一年。

(地产一条)

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