广州房价多年不暴涨的秘密 北上深可以学到什么?

3月31日,广州国土房管局发布了《2016年广州市经营性用地供地计划》,这份“蓝皮书”显示,今年广州计划推84宗地,其中住宅用地27宗,面积330公顷,商业地用地57宗,386公顷。据了解,这场土地推介吸引了70多家房企参与,其中不乏世茂、金融街、越秀、时代、华远、旭辉、远洋、侨鑫、万达、平安不动产这样的企业。但这次广州集体推地,最吸引邦爷的是这批土地的一些细节。因为进入2016年,不少一线楼市经历了房价连翻暴涨,唯有广州淡定自若,而从广州这批地块的资质中,邦爷找到了楼市不暴涨的秘密...

广州房价多年不暴涨的秘密 北上深可以学到什么?

广州新推地块走“大容积”路线?!可以观察到,2016年广州推出的商业用地量多而集中,主要分布在金融城、琶洲、白云新城以及南站片区。而且用地容积率超10的占较大比重。需要特别留意的是,珠江新城将推的绝版A4-3地块。之所谓绝版是因为珠江新城作为广州金融CBD,规划面积有限,各种用地都越来越少,该地块不仅区位条件不错,更重要的是宗地面积6580平米,建筑面积82906平米,容积率高达14.38!妥妥的可以建成一栋超高层建筑。

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住宅用地则量偏少且分散,但位置比较好,比如中心区域的天河广氮、荔湾广钢、白云燕塘、海珠万宝冰箱厂地块等,而且广钢新城四宗地容积率在4—5之间,海珠区橡胶一厂地块容积率也在4.6,它们的本身条件都对房企来说很有吸引力。实际上,广州住宅地块容积率超过4早已不是什么新鲜事,比如近2年大热的广钢新城一期地块容积率普遍大于4,其中中海拿的一宗地块容积率更达7.5。旧改放出来的中心区地块似乎有“大容积”的发展趋势。2这就是广州房价长期不暴涨的秘密?其实2015年广州的土地出让重心,已经开始向旧改用地倾斜。在寸土寸金的中心区域,高容积率,意味着更多的产品出量空间,也或预示着更大规模的新房入市,来满足日益增长的人口的住房需求。就拿广钢新城来说,区域规划建筑楼高超过百米的多达15栋,其中超180米的就有4栋,中海广钢项目59层高达240米刷新了广州住宅的高度纪录。未来的广钢新城无疑将会是超高层高密度建筑的集合地。而未来,广钢新城也将打造为广州的宜居新城,能容纳19万居住人口,地位比肩珠江新城。

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而合理渐进的新房供应,有利于市场库存的均衡性,因为库存过多是问题,库存不足也是问题,它会导致供小于求引起房价暴涨。而通过土地供应数量、位置、容积等指标的调节,均衡供求,正是广州房价长期趋于稳定,不曾暴涨暴跌的重要因素之一。2016年,广州预计新增供应共19万套,其中8成集中在外围区域,中心城区土地的高容积率,不失为当下解决中心区新增供应不足的问题,防止中心区房价暴涨的一种好办法。据邦爷了解,上海住宅用地普遍容积率就达到了3的高水平(市区多在2.3左右、外环多为1.6)。根据《中国青年报》报道,北京住宅用地容积率限制在2.8以下,上海限制在2.5以下,深圳将高层小区的容积率由3.2调低为2.8,高层组团的容积率由3.5调低为3.2。可见,房价暴涨的深圳、上海,以及房价相对较高的北京,容积率都低于广州。中国国际金融公司2010年报告显示,内地新建商品住房平均容积率为1.36,其中一线城市为1.76,二线城市为1.53,三线城市为1.27,四线城市为1.17。而同期新加坡为3.82,首尔为2.5,东京为2.2。“将住宅的容积率调高一倍,至少就能增加一倍的供应量。”中国房地产学会副会长陈国强指出,一个城市的土地是有限的,所以住宅的增长很困难。但通过调高住宅用地比例和项目容积率,就能增加数倍的供应量。广州的经验可能就在证实,调节房价的关键,不仅是抑制需求,保障供地,还可以通过提供容积率,合理调节供应,均衡供求,来达到抑制房价暴涨的效果。

(每日经济新闻)

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