购房注意了:保留好纳税凭证 这以后可都是钱!

自5月1日起,全国范围内推开“营改增”试点,至此营业税彻底退出了历史舞台。

什么叫“营改增”呢?简单来说,就是以前在商品流通环节,生产性行业收增值税,服务性行业收营业税。现在呢,取消营业税,全国上下不分行业,统一缴纳增值税。

原来的营业税征收的好好的,为什么一定要改收增值税呢?明面上说,是为了给全社会“减负”,可实际上却暗藏着“加赋”的小心思。这一减一加,一明一暗,到底是怎么回事,且让我慢慢给大家分解。

以退为进的“营改增”

话说自从2008年全球金融危机爆发以来,为了挽救中国经济、支持大众就业,出台了不少财政刺激政策,其中就包含了大名鼎鼎的“4万亿”。通过一系列政府投资行为,中国的经济继续维持了全球领先的增长速度,但同时,政府债务的增长速度也名列前茅。

据外媒估算,截止2015年底,我国政府债务约占GDP的44%,即30万亿元人民币左右,大约相当于我国两年的财政收入。这还不包括很大一块隐形的、可能需要政府兜底的央企和国企债务。这么大一笔债到底怎么还,的确是个大问题。要知道,随着中国改革和转型的深入,经济增长速度已经开始逐步下滑,进入所谓的“新常态”。而财政收入伴随着经济增长一起,增速同样下了一个台阶。所以,一面是高企的政府债务,一面是增速萎缩的政府收入,如何扩展财源成了当务之急。

能不能直接加税呢?经济学家告诉政府:不行。

简单画个图,大家体会一下为什么不行?

购房注意了:保留好纳税凭证,这以后可都是钱!

简单来说,税负越重,大家生产的积极性就越低。这很容易理解,税负重了到手的钱就少了。就好比领导老是克扣工资,大家都提不起劲干活一样。生产的积极性低了,GDP就低了,而在税率一定的情况下,GDP低了,收税就少了。所以,税率不是越高越好,太高了,税反而收的少。

于是,当税率偏高的时候,适当降低税率,就能够刺激经济的活力,增加GDP。这就好比老板给涨工资了,大家突然都有干活的积极性了一样。GDP增加的幅度,如果比税率降低的幅度更多,那么总体税收就能不降反增。这就是减税带来的增税效应。

再来看“营改增”。单从税率来看,营改增的确是能够减负的。原理在于,营业税针对营业额必须全额缴纳,而增值税则只针对劳动增值部分进行缴税,成本部分则可以抵扣。因此在“营改增”整体税率不变的情况下,由于增值税抵扣的存在,企业总体税负的确有望减轻并给经济注入活力。

但从整体效果看,政府显然不希望看到税收增长的下降。而是期望减税政策能促进国内经济的转型和升级,为中国的经济“发动机”重新注入活力。只要经济增长起来了,哪怕税率低一点,抵扣多一点,政府的税收收入依然有望实现正增长甚至高增长。这一招“以退为进”也算是政府和企业双赢吧。

抵扣还是不抵扣 这是个问题

对企业来说,税收负担或许减轻了。但对个人来说,却有可能加重了。尤其是在大家最关心的二手房交易领域,由于增值税抵扣的存在,使得以前所有的“避税”伎俩都有可能失灵了。

打个比方,一套300万的房子,买主准备了150万首付。在以前,买卖双方有可能通过做低总价的方式来避税。比如把总价做低至250万,按照5%营业税税率,买卖双方总计可以节省税费2.5万元。

但是在“营改增”以后就存在问题了。如果买家接受了这种方式,那么就获得了一张250万元的增值税纳税凭证。假设以后买家再以400万的价格转手卖出,那么他就必须缴纳其中差额150万元的5%,即7.5万元。而如果买家之前没有做低总价,虽然买房时可能会多交2.5万元,但是卖房时由于买卖差额减少了50万元(400万-300万),所以增值税也可以少交2.5万。

这只是第一层,还有第二层,即所得税。房屋交易所得税是按照房屋买卖差价,即盈利部分的20%,或者房屋总价的1-2%来收取的。由于近几年房屋价格上涨较大,房屋买卖盈利较多,因此大家大都选择了第二种缴纳方式。但需要注意,第二种缴纳方式的最大前提在于税收机关无法获得买卖差价的证据——也就是说在以前税务机关是不知道你买卖房子赚了多少的。虽然房价涨幅很大,虽然知道你肯定赚的不少。但是因为二手房交易通常不开发票(废话,个人之见交易哪来的发票),所以税收机关也就无从查证。以前也曾有过要严格实施20%所得税的相关调控政策,但都因为无法掌握房屋买入价格而不了了之。

但是在“营改增”以后,你就会陷入这样的博弈:购房纳税凭证可以抵税,但同时也会给纳税机关征收所得税的依据。你究竟要抵扣,并有可能多交所得税呢?还是不抵扣,情愿多交增值税呢?二选一,建议大家如果真遇到了,一定要找个专家好好算一算。

不过上述只是一种可能性而已。具体会不会这么收,还要看当地政府对房地产调控的态度,以及财政紧张的程度,毕竟管理部门还是可以对这张税收凭证视而不见的……

最后,短期内大家还不用担心上面的这个问题。因为“营改增”刚刚实施,大家都没有抵扣凭证,所以基本还是按照老办法,改全额缴纳营业税为全额缴纳增值税。只是由于增值税是价外税,因此在计算应纳税额的时候相比营业税略有优势,300万的房子相比营业税大概能节约1万元左右税费。不过现在买房的各位请千万千万千万要注意了!

保留好你们的纳税凭证,这在以后可都是钱!

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