陈启宗 谈中国经济、楼市与商业寒冬

陈启宗先生对于中国房地产的精辟看法与观点, 一直都被地产圈广泛关注, 并多次引发热烈讨论。

(2016博鳌特刊·领袖访谈)7月19日,再一次在香港恒隆集团办公室见到陈启宗先生,他比去年清瘦了一点,但是依然精神矍铄。

陈启宗先生说,现在他已经很少在恒隆这边上班,主要是在亚洲协会那边办公。这天中午,由他主导的“香港明天更好基金会”举行了一场午餐会。

作为一直倡导推动香港青年积极向上的社会活动家,这个基金会每个月都举办含主讲嘉宾演讲及分享讨论的各种餐会,目的是共同学习、共同进步。他特别担心香港人故步自封、不思进取。

午餐会上,主讲嘉宾巴曙松谈到2014年他在美国哥伦比亚大学讲学时,最为骄傲的是美国所有主流媒体都在报道陈先生捐赠哈佛一事。

而在谈到当下房地产形势时,陈启宗表示,如果只是看一些西方经济学者的文章,内地去年下半年到今年上半年房地产早完蛋了。因为他们把一线与二三四五线城市全部混在一起来观察,就说总体过剩了。

对于中国房地产,陈启宗坚持应从一线企业家角度来看待。他认为,一线城市肯定没有问题,即使波动也是起伏往上走;三四五线库存量很大,但是价格也不高,问题也不大;主要还是看二线城市,现在部分二线城市房价不低,经济活力是否能继续支撑才是关键。

实际上,陈启宗先生对于中国房地产的精辟看法与观点,一直都被地产圈广泛关注,并多次引发热烈讨论。

这或许是陈启宗个人成长经历所带来的高度:40年代末出生于香港,青年时在美国南加州大学求学,毕业后曾在美国生活多年,1991年正式接手家族企业恒隆集团。

陈启宗见证过香港楼市的巅峰与低迷,也看见过美国经济飞速增长时期与后来的数次经济危机,进入内地市场之后,他与恒隆集团一起感受到中国内地经济的快速发展。带领恒隆集团在房地产领域取得优异成绩的同时,陈启宗个人也与诸多国际知名人士保持多年好友关系,并曾担任多个国家或国际性事务组织的顾问或主要成员。

仅公开资料可查询的内容就显示,在香港及中国大陆,陈启宗先生为一国两制研究中心执行委员会主席、香港明天更好基金执行委员会主席、香港发展论坛发起人及召集人、香港地产建设商会副会长、中美交流基金会理事会成员、中国发展研究基金会理事会顾问及前副会长、中国外交学院第二届董事会董事、中国文物保护基金会创办人兼会长,并是北京故宫文物保护基金会发起人兼首届理事之一。陈启宗先生曾被政府委任为香港证券及期货事务监察委员会非执行董事,又曾继承董建华先生出任港美商务委员会会长。

在国际方面,陈启宗先生曾出任总部设于英国伦敦的渣打银行有限公司及美国芝加哥的摩托罗拉公司之董事。陈启宗先生为亚洲协会(美国纽约)香港分会会长,非亚协会(南非)创会董事局成员,及彼得森国际经济研究所(美国华府)的董事局成员。他也是多个国际组织的成员,包括外交协会(美国纽约)、美中关系全国委员会(美国纽约)、百人会(美国纽约)、战略及国际研究中心(印尼耶加达)顾问委员会等。陈启宗先生为亚洲企业领袖协会荣休创会会长,曾出任艾森豪威尔交流计划(美国费城)、东西中心(美国夏威夷)、太平洋国际政策协会(美国洛杉矶),及曼斯菲尔德基金(美国华府)等董事局成员。

广泛的经历和影响力使得陈启宗除了在房地产领域之外,在国内外政治、金融方面也有着独特的见解和更为广阔的国际视野,而且他也乐于在每年两次亲笔撰写的《致股东函》中,分享自己对于国内外经济环境、香港及内地的房地产市场、商业或零售业前景的观察及思考。

经过25年的笔耕不辍,陈启宗亲笔所写的《致股东函》 已经颇为可观。今年5月,恒隆集团将陈启宗这25年来的所有致股东函集结成册,并命名为《主席的信》 印刷出版。

谈中国经济

今年3月,陈启宗曾认为现时中国经济面对的挑战关键在于必须多方面改革体制。

“由于改革经已持续三十多年,这会是一个渐进的而非一蹴而就的过程。只消看看期间的中国,便无法不惊叹个中的结构性变化。然而,北京非常清楚,进一步改革实有必要,惟掣肘重重。如今种种威胁纵非生死攸关,亦必为当务之急,当可令领导人心专志坚。”

陈启宗指出,中国经济的复杂程度着实远非任何人所能想像,亦从未有人曾在偌大的国家面对如斯挑战,我们惟有寄盼中国官员饶具智慧,能因应中国国情制定所需的改革政策。

诚然,短期而言改革能否成功并无保证,但正如邓小平先生三十多年前所言,中国向来都是“摸着石头过河”。若以为有仙丹灵药,那是天真的想法。可行的做法是汲取过去三十年海外和国内的经验,规划出成功机会较高之路。

北京料会继续采用公共投资来刺激经济,但这有严重的局限性。经过多年的快速增长,今天的经济基数已远远较大,同一笔投资金额带来的增长率会小得多。政府现在的债务较以往高,要作出大量新投资愈发困难,公私合营模式可能是一条出路。

在部分地区,基建项目纵非过量亦已充裕。然而,尚有其他项目有迫切需要,例如最近许多城市公布的地铁发展项目,而空气水土等改善环境项目,可带来短期及长期裨益。坦白说,政府必须在能力范围内竭尽全力刺激。

当前中国的经济形势的确出现了很多变化,据中国人民大学经济学院发布的6月宏观经济月度数据分析报告显示,虽然中国宏观经济存在企稳迹象,但仍面临较大下行压力。固定资产投资增速下滑态势不断加重,工业仍处于深度的结构调整之中,尤其是制造业的运行情况依然欠佳。居民消费价格指数同比涨幅回落且环比为负,工业生产者出厂价格指数同比仍为负且环比由正转负,表明经济回稳势头尚未稳固。

报告指出,中国二季度GDP同比增长6.7%,与一季度持平,略高于6.6%的预估值。

但对于下半年的经济走势,部分机构也表示看低。摩根大通方面预期下半年中国GDP增长率将小幅下滑,其首席经济学家朱海斌称:“我们保持经过季节调整后第三季度环比折年增长6.6%和第四季度环比折年增长6.3%的基本预测不变,2016年全年GDP增长预测仍为同比增长6.7%不变。”

从拉动中国经济增长的投资、消费、出口三驾马车方面来看,中国经济正在经历从投资拉动向消费驱动的转型,未来将更侧重于拉动内需、启动消费,这也是很多专家学者认可的中国经济增长的未来引擎。

对于刺激私人消费,陈启宗也直言表示期望有更多这方面的政策举措。

陈启宗分析称,私人消费有相当大的增长空间,持续城市化是实现这目标的其中一途。就私人消费在国民生产总值的占比而言,中国比美国低很多;但从国民生产总值增长来看,中国约快三倍,而工资增长远比美国为快。

北美、欧洲和日本等发达经济体之中产阶级规模已颇稳定,但中国的中产阶级正迅速扩大。该等国家的人民基本上已具备一切必需品,但中国则不可同日而语。

此外,中国人较喜欢在海外购买某些商品,倘能把部分此等市场带回中国,将可推动国内零售额。中国的服务业亦尤其不发达,特别是在一线和二线城市,预期服务业会有急剧增长,而该市场是无限的。

陈启宗给出了具体的建议,比如“中国人热爱储蓄,中国可推出一些政策,协助推动部分个人储蓄转为消费。中国人固然不应沾染西方陋习,过度挥霍以致债台高筑,但亦不应处于另一极端,应从中找出合理的中庸之道”。

在《致股东函》中,陈启宗清楚表明了自己对中国经济未来走向的看法,虽不悲观,但态度也相当审慎。

“我的最合理猜测是,经济于未来数年可勉强应付过去。北京领导人应有方法防止经济急挫,但可刺激经济的政策选择则愈来愈有限,亦不容易找到快速的解决方法。”

谈楼市现状

与对中国经济情况表现出的审慎态度不同的是,陈启宗对中国房地产市场有着与大多数业内人士截然不同的评价。

陈启宗先生认为,中国房地产市场现时颇为健康。

他甚至用了这样极为少见的表述:“说得夸张一点,这是中国数代以来最健康的楼市,尤以最主要的二线城市为然。”

陈启宗进一步称,过去二十多年来,楼价飙升一直是问题所在。而当政府采取严厉措施时,无可避免地弄垮市场,直到下一个周期来临为止。我们很少看到一个较为理想的状况:价格不大上大落,交投量及土地销情均适度畅旺。今天的情况,在大部分二线城市基本上是如此。大部分发展商负债仍高,但从历史角度来看情况并非特别严重。许多发展商在债券市场集资,以换取稳定和长期的资金。

至于这两年一直热议的三四线城市去库存之事,陈启宗表示,虽然三四线城市存在着严重的供过于求,可能需要四至五年的时间方能纾解。然而,以金额计算,迄今中国楼市的最大销量来自二线城市,而其整体供求情况远远较为平衡。

这与陈启宗年初时的言论保持了一致——今年1月,陈启宗出席活动表示,现时香港和中国的楼市均属25年来所见过的最为健康情况,未来中国楼市可以发展得更为健康和成熟,但要改善卖地政策,改变地区政府只单靠卖地赚钱作为主要收入的模式。

不过,在卖地政策还没出现全面改善之前,2016年上半年,我们看到了地王频出与地价飞涨的现况。据中原地产数据统计,截至6月28日,50个大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元,比去年同期上涨了38.5%。

另有统计,上半年,全国50个主要城市出现200余宗“地王”,堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。其中,热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

分析认为,影响土地价格最为直接的因素是供求关系,在一二线城市人口净流入,需求旺盛的情况下,土地供应相对不足助涨了地价。

此外,今年以来热点城市的楼市销售火爆,南京、合肥、厦门、苏州、武汉等城市,库存消化周期都只有几个月,不少房地产企业纷纷寻求补仓机会,客观上造成了一二线城市土地市场竞争激烈。

对比可见,这些楼市销售热点城市与地王产生较多城市几乎一致。分析还认为,一二线城市房价和地价持续上涨也有流动性比较充足方面的原因。

今年一季度,中国银行信贷和社会融资宽松程度非常惊人,新增贷款规模4.61万亿元,社会融资规模总额6.5万亿元,均超过或接近历史最高水平。

这种地王频出、地价飞涨的情况对于未来的楼市走向会有什么影响?从以往经验来看,答案或许并不乐观。

至少,对于一向喜欢在“熊市”买地的陈启宗来说,这绝不是在内地拿地的好时机。在陈启宗的词典里,“地王”的概念应是“用最少的钱获得最优质的地块”。

谈零售市场

对于香港零售市场,陈启宗表示,香港有700万市民消费,总会有内地旅客来港旅游。以前零售业增长太快,但并非常态,不会永远持续,此前小部分香港人不欢迎内地旅客,让香港步入零售寒冬。

“市道现正陷于低迷,并渺无结束迹象”,2015年中期报告致股东函中,陈启宗曾如是概括。

时隔半年后,陈启宗又在恒隆业绩会上表示,对内地零售市场的判断并没有发生改变,内地市场相当疲弱,并且有越来越疲弱的趋势,短期看不到有好转的迹象。

当时,陈启宗如此总结2015年下半年的内地零售市场:“普遍来说,下半年的零售销售额会高过上半年,但是2015年下半年反而差过上半年,这个势头并不令人鼓舞。如果按照过去六个月的走势,还有可能继续下滑。”

正是去年年中那一篇以“商业寒冬”形容内地零售市场的《致股东函》,在国内引发热烈讨论,陈启宗对商业地产的见解再次成为业内人士的“指引”。

从目前看来,陈启宗的判断并没有发生根本性的改变。

4月份,陈启宗在股东周年大会后提到,在三年前自己已经感觉到内地零售市况转弱,今年初零售气氛不佳,未来前景不明朗。

陈启宗认为,中国部分城市有太多购物商场,但优质购物商场则普遍太少。

一家主要的欧洲银行最近发表详尽报告表示,中国的零售面积是短缺而非过剩,城市的人均零售面积仅为美国的七成。以同等质量的购物商场比较,中国的购物商场客流量远较欧美为高,但人均消费则低得多。这意味着,中国有很大空间容纳更多优质购物商场及人均消费增长。

陈启宗本人虽不认为该报告的结论完全正确,然而,这份研究值得思量。

是什么导致内地的零售处于“寒冬”?陈启宗此前已有分析。

比如,高端消费是经济中薄弱的一环,反腐行动持续所带来的影响仍有可能维持一段时间。低价品容易通过互联网销售,但奢侈品销情已因政府政策而暂时受到影响。

2008年全球金融危机所需要的复原时间比预期的更长,坦白说,我们现时仍未看到尽头。在这样的市场环境下,陈启宗看到内地为数不少的商场已经在市况压力下被迫转型。

“从他们被迫转型就可以看出一件事,市场绝对不容乐观。”陈启宗指,不少原本定位高端的商场甚至选择转做中端。

“有些投资者会问,恒隆会不会考虑调整定位?”对此,陈启宗的回答非常肯定:“相信我们的商场地点、大小、设计都是一流的,而且高端的领域其实竞争对手并不是那么多,所以恒隆会坚持高档的定位,没有理由转做中档。”

此外,电商对实体零售业的冲击也是显而易见的。不过,陈启宗也曾多次表示,恒隆根本无惧电商冲击,“随着品牌在每一个城市减少店铺数量,销售额反而会集中于更少的商店,而恒隆商场就是那几家更少的商店,从中受惠”。

陈启宗曾表示,的确会有某一类产品的交易容易被电商取代,而首当其冲的是标准化和商品类产品,电子用品和廉价衣履是最佳例子。

“另一方面,快速消费品如鲜果,度身订制、具长尾效应或高感性产品如高档时装,以及提供体验为本的商店如餐厅等,所受到的影响会较小,甚至毫无影响。”陈启宗直言,恒隆专注高档购物商场,所以受冲击较小。

“无可否认,互联网已彻底改变我们的生活。对购物商场业务而言,互联网带来的影响并非单单在于网上购物夺去部分业务,更在于可以帮助我们创造销售。”陈启宗如是总结。

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