限竞房探盘昌平北七家篇:一街之隔限竞房单价便宜1万元

要闻新京报2019-02-25 11:28

在“奥北别墅区”范围内的昌平北七家板块,在2017年一跃成为北京土拍的热门区域,多家品牌开发商竞相进入。目前,北七家四宗限房价项目地块,有两宗已开盘入市。

相比于同区域高端抑或是改善住宅,北七家的限房价项目价格更加亲民,这对有意在北七家置业的刚需购房者来说,吸引力巨大。新京报记者探访发现,受“7090”政策限制,90平方米及以下小三居成为限价房项目的户型主打;已开盘的两个限价房项目毗邻而居,周边交通、教育、医疗、商业配套资源相差不多,开发商只好在户型、得房率、配套仓储、房屋设计细节上“各显神通”。

一项目拿地三个月出案名

2017年的昌平北七家地块,仿佛置身于北京土拍市场的镁光灯下,成为10余家开发商激烈争抢的“热土”。

其中,华润置地、金隅+北辰联合体、保利+首开+金地联合体拿下了三宗附带限价规定的商品住宅地块。华润地块的销售均价不超过49520元/平方米,且最高销售单价不得超过51996元/平方米。保利+首开+金地联合体地块销售均价不超过49877元/平方米,且最高销售单价不得超过52371元/平方米。

记者近日探访时发现,金隅+北辰地块的项目售楼处已经建成,内部装修已初步完成。案名未对外披露,项目主体建设依然处于初期阶段。

在金隅+北辰地块不远处,北清路之南、立汤路以东,华润·理想国和和悦华玺两个限价房项目毗邻而居。

与华润·理想国和和悦华玺一街之隔的是纯商品房项目万科翡翠公园,去年在售的洋房产品售价约6万元/平方米。相比之下,华润·理想国和和悦华玺两个限价楼盘的单价能便宜约1万元/平方米。“距离不过几百米,特别值。”销售人员如此向看房人游说。

另据记者了解,2018年11月份未来科学城、城建、金茂联合在昌平北七家拿得地块,三个月后就出案名,定为未来金茂府,这块地一部分离未来科学城及地铁比较近,销售均价54187元/平方米,另一部分位置稍远的销售均价51478元/平方米。

紧邻未来科学城有“底气”,离地铁稍远

2009年7月,未来科技城(未来科学城的前身)启动建设。2017年,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》提出“三城一区”,明确“搞活未来科学城”,未来科学城被定义为北京建设全国科技创新中心的主平台。北七家区域发展进一步加速,成为北京土拍的热门区域。

对于距离未来科学城核心仅有数公里的限价房楼盘来说,未来科学城在现阶段以及未来将落地的一系列丰富配套,是他们卖楼的“底气”之一。“挨着未来科学城,有产业就不怕,房子拥有增值性能。”华润·理想国的销售人员称。

现阶段,未来科学城一期的配套教育、医疗、商业已进入集中建设期;落户的众多央企也是楼盘销售人员津津乐道的利好。大型图书馆、会展中心、Shopping Mall、湿地公园……未来将一一出现在北七家这个目前看起来还有点城乡接合部气息的区域里。

从最能“牵拉”房价的地铁线布局看,从亦庄到未来科学城的地铁17号线计划于2021年全线通车,在未来科学城设有两站——未来科学城北站和未来科学城南站。但距离地铁太远依然是该区域限价房楼盘的“硬伤”,比如,和悦华玺项目距离地铁5号线最北终点站天通苑北站,车行距离约4.3公里,开车需十余分钟,“腿儿”着去更是费劲,而地铁5号线北延也难以指望。不过华润·理想国和和悦华玺的销售人员均许诺,未来将开通社区班车,送业主前往就近的地铁站。

另外,区域交通还有一项利好,适逢北京市政府发布三年“回天计划”,大刀阔斧推进回龙观天通苑地区基础设施建设,北七家区域也将“沾光”。其中,北清路、安立路拟升级建设为“一横一纵”两条快速路,计划今年开工。北清路由双向4车道(局部6车道)改建为双向12车道。

北七家区域教育资源丰富,尤其在华润·理想国和和悦华玺东侧数公里外规划有7所公立学校,全部由北师大独立办学,包括一所完全中学、一所初中、两所小学及三所幼儿园。距离最近的教育资源则是马路对面未来将出现的黄城根小学分校,万科翡翠公园已与黄城根小学达成合作,黄城根小学将在此建立分校。另外,昌平区政府与北京市十一学校达成合作,将在项目周边建立一所公立学校和一所非盈利民办学校。

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金隅+北辰地块 案名仍未对外披露

2017年12月21日,金隅+北辰联合体以64.8亿元的成交价,夺得北七家镇CP07-0203-0007等地块。该宗地块北侧紧邻北七家镇政府,销售均价不超过53000元/平方米。

新京报记者2月20日来到该宗地块,发现仍处于较为荒凉的施工状态。项目售楼处已经建成封顶,通过外墙玻璃可见内部装修已初步完成。不过,项目案名并未对外披露,且项目主体建设依然处于初期阶段。

华润·理想国 90平方米三居得房率73%

华润·理想国项目位于立汤路与北清路交会点向东800米,销售均价不超过49520元/平方米,总价最低为430万元/套。12栋板楼,均为16层-18层高层,共875户。户型包括90平方米三居、120平方米三居、140平方米四居。其中,90平方米三居430万元至440万元能拿下,140平方米四居总价约700万元。

得房率是华润·理想国避不开的“短板”。比如,90平方米三居的得房率为73%;140平方米四居则略好,有78%的使用率。从样板间看,华润·理想国的户型普遍存在厨房偏小的情况,使用起来会略感局促。

对于家有老人和幼儿的家庭来说,华润·理想国在社区打造的高端康养中心和幼儿园是加分项,能实现家门口养老和幼教。作为华润置地首个大健康地产旗舰项目,华润·理想国将在项目南侧联合华润医药打造高端康养中心,即医养结合体,实现就近养老、健康管理、会所三大功能。其中的亚健康调理中心,销售人员表示,业主将有优先享受权和额外优惠。

另外一个吸引人之处是,目前楼盘推出1万元可购买原本售价15万元的地下仓储间,仓储间有11-12平方米,带产权,可电梯直达。

销售人员介绍,目前购房可参加团购,能实现购房总价优惠10万元,但条件是首付比例提高到45%,而且首付款20天内到位。

和悦华玺 主打户型89平方米三居

与华润·理想国仅隔一条市政小区路的和悦华玺同样紧邻北清路,为保利、首开、金地三家联合拿地的限价房。

和悦华玺项目共有9幢楼在售,户型为79平方米两居、89平方米三居、129平方米四居,产品为小高层和高层,相比华润·理想国居住密度更低。销售均价不超过49877元/平方米,目前均价49800元/平方米。

受“7090”政策限制,89平方米三居成为和悦华玺的主力户型,一套总价在430万元至460万元之间。项目预售的600余套中,近400套都为89平方米户型。其中,有三幢楼全部为89平方米户型。销售人员称,为何特意少了这1平方米,目的就是给业主“省契税”。新京报记者注意到,相比华润·理想国,和悦华玺的得房率要高一些。

在89平方米三居的样板间中,厨房被改造为开放式,餐厅则加了一堵墙,添出来一个衣帽间。这也是该项目向购房者宣传的“卖点”——可改造性大,“空间随意布局”。朝南的飘窗是其另一个“卖点”,其中,89平方米南向双卧房的一套户型设有双飘窗,令房间视野更开阔明亮。

新京报记者 王海亮 段文平 摄影 王海亮 段文平 编辑 袁秀丽 制图 薛慧敏 校对 赵琳

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