不同的楼市“小阳春”:4月房企蜂拥抢地 销售成交高位回落

要闻证券时报网2019-05-07 09:02

近段时间以来,楼市“小阳春”成为关键词:一边土地市场的迅速回暖成为楼市“小阳春”的另一面,但另一面4月全国房地产行业销售表现略不及3月,“小阳春”行情似乎有所降温。

自3月份以来,部分一二线城市土地拍卖情况明显升温,合肥、苏州、杭州等地的成交楼面价及溢价率均出现不同程度上扬。4月1日,广州集中出让一批土地,位于荔湾、番禺、海珠、南沙等区,包括居住用地、商业用地和工业用地。最终,6宗土地被中海、中国电建、龙光、华邦和恒大收入囊中,揽金87亿元。其中,最为抢手的是番禺区的一幅地块,参与竞拍的房企超过20家,经过41轮竞价后被中海拿下,扣除政府回购面积后,折合楼面价达到每平方米18202元。

4月23日,融创在湖北武汉公开招拍挂土地市场大举拿下四宗地块,总金额为152亿元,溢价率最高的一宗达24%。4月30日,中海以33.97亿元竞得浙江宁波海曙区一宗地块,楼面价约每平方米2.08万元,溢价率29.7%,经过2小时、273轮竞价才得以收入囊中。

上述情况或许只是房企蜂拥抢地的一个缩影。中原地产研究中心统计数据显示,4月房企拿地积极性明显上涨,单月有18家企业拿地超过50亿元,刷新了最近一年多土地市场的月度记录,其中融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家超过100亿元。

从2019年前4个月的数据来看,累计有28家企业拿地过百亿元,而在2018年同期只有24家企业,2017年同期只有18家。

与房企积极拿地不同,4月房地产行业销售表现略不及3月,“小阳春”行情似乎有所降温。根据克而瑞发布的4月份TOP100房企销售数据,尽管从整体业绩上来看行业整体增长平稳,一定程度上延续3月的回暖势头,但市场成交有高位回落态势,重点城市整体成交量同环比均微降2%。而在今年3月,中国重点房企单月销售额同比均出现明显上涨,与今年前两月相比显著改善。

据诸葛找房数据研究中心监测数据,4月100个重点城市二手住宅挂牌均价为每平方米14987元,环比上涨0.16%,但从涨跌城市数量来看,二手住宅挂牌均价上涨城市57个,比上月减少2个,平均涨幅1.64%,涨幅收窄。

在此前举行的业绩会上,多家大型房企都表达了对土地市场的谨慎。公开信息显示,融创中国董事会主席孙宏斌表示,“最近的土地市场很多城市都偏热,溢价率都比较高。我们在拿地上一直都没有具体目标,今年拿地会非常小心。”龙湖集团CEO邵明晓也表示,今年拿地会量入为出,保持净负债率全年在50%至60%之间。

房企积极拿地背后离不开融资,融资难时土地流标多,而最近很多城市出现多宗之前流标土地成交的现象,意味着融资缓解带来的市场活跃快速提升。有分析人士表示,在当前货币政策背景下,房企融资成本随无风险利率小幅下降,各渠道融资规模有所回升,但由于房地产融资仍受限制,资金并未显著流入房地产行业。

中国指数研究院认为,一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力,获得更多企业侧重,土地市场将保持一定热度。

但从全年来看,房企融资环境仍然偏紧,且今年企业已进入偿债高峰期,资金压力仍较大,全国土地市场持续全面回温的可能性不大。

而在5月6日,中国人民银行决定从2019年5月15日开始对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策,释放长期资金约2800亿元,全部用于发放民营和小微企业贷款。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从地产领域来说,预计二季度或接下来的时间会有较为明显的转变。其中,银行可贷资金规模增加,将使得银行放贷的积极性增加。虽然理论上此类资金只能流入到民营和小微企业,但客观上银行的资金约束减少,其放贷的空间增大,这会刺激开发贷和按揭贷等业务。从目前产业发展的导向看,乡村振兴计划、特色小镇、民宿、文旅地产、农业产业园等都是重点支持的产业,部分开发商已经涉足了此类产业,未来应该坚持“房住不炒”的概念,同时积极获取各类优惠贷款,这是今年开发商的一个新融资机会。

中国指数研究院建议,目前市场的变化对企业拿地提出更高要求,中小房企尽量少拿高价地、高溢价地和高总价地,可以通过合作和收并购有选择地进入潜力城市。严跃进也警告,近期房屋销售市场悲观情绪减少,同时房企的资金面在不断改善,这些因素都带来了很多拿地机会。不过,如果近期土地溢价率太高,接下来又会出现很多管控,即出现稳地价的现象。

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