实探北京城市副中心:首个限竞房将入市 “东望”如何搅动市场?

要闻中国建设报中国房地产2019-06-25 10:14

京津冀协同发展国家战略走过第五个年头,在谋思路、打基础、寻突破阶段进行了有效探索。其中,北京城市副中心建设如火如荼,为优化区域城市功能、提升城市品质打下了良好基础。过去,通州曾被认为是北京的“睡城”,每天晚高峰人群从中心城区潮归而至。如今,随着交通网络不断完善、产业格局不断优化、基础设施不断健全,“睡城”已经苏醒。

国家发改委国土开发与地区经济研究所城镇室副主任刘保奎认为,当前国内中心城市的发展,比较常见的模式是在更大范围内配置要素和资源,而要达到中心城市和周边区域的资源匹配和共享目的,需要相应交通体系的支撑。判断都市圈是否形成,很重要的一个标志是要看以轨道交通为代表的交通体系是否完备。

交通是城市的大动脉。早在2017年底,北京中心城与副中心之间的快速轨道交通走廊——市郊铁路城市副中心线正式开通。今年6月20日,城市副中心线东延至乔庄东站,全程设置5站,最快运行仅需39分钟。中心城与城市副中心之间高效率、大运量客运通道的建设,为通州区域内的板块发展注入了强大动力。

当前,通州有潞城、台湖、亦庄新城、宋庄、张家湾等多个热门板块。其中,台湖板块密切对接副中心建设,因环渤海总部基地、规划多条轨道线经过、配套设施健全等优势备受关注。根据规划,台湖将镇区划分为3个小组团,以演艺文化功能为核心轴带,串联台湖公园、演艺小镇、环球主题公园、设计之都,建立绿带穿插、组团化集约紧凑的空间布局。

品牌开发商的抢滩布局为区域人居品质提升带来契机。2012年底,台湖开始第一批土地放量,万科首开联合拿地开发了台湖新城。此后,台湖成为众多品牌开发商的必争之地。除了万科多次在此拿地深耕,2013年4月,泰禾以112%的高溢价率拿下台湖一块以商业为主的混合用地,此后不到一个月,又以近2万元的楼面价拿下台湖“地王”……

尤其在今年初,通州出让首宗含“限竞房”用地的土地,该地块位于台湖高端总部基地板块,包含通州区台湖镇YZ00-0405-0094、0095、0098、0101、0103等5块R2二类居住用地和0097等1块A33基础教育用地,共计约11.55万平方米的建设用地,建筑规模约28万平方米,起始价约65亿元。最终,平安+万科联合体以66.6亿元将其揽入囊中。

笔者近日通过走访了解到,该地块被命名为城市之光·东望项目。“东望项目属限竞房,主力户型为90平方米三居的首改型产品和120平方米-140平方米的改善型产品。6月30日,我们将举行产品发布会,深入诠释解读东望项目的产品对人与城市生活的新理解。”相关负责人介绍,项目预计将于今年8月初入市,总价区间在350万元-750万元之间。

值得注意的是,过去几年北京住宅土地供应涌现出大量限竞房地块,但通州土地市场几乎断供了住宅用地三年。因此,有业内人士分析认为,万科城市之光东望项目作为通州区内首个限竞房项目,整体体量达到28万平方米,加上限价在五万元出头,这对于首置和改善人群都具有很大的吸引力,入市后将搅动通州乃至周边板块的新房市场。

“一般来说,城市CBD周边30分钟辐射范围内都是CBD资源外溢的红利区,台湖的区位特点决定这里将成为副中心居住功能转移、居住品质提升的重要板块。同时,从更大的范围来看,台湖等板块在副中心产业和人口结构优化等方面发挥重要作用,未来还将利于促进解决北京‘大城市病’,进一步提升城市品质。”业内人士分析道。

北京市城市规划设计研究院教授级高级规划师许槟表示,当前国内城市空间使用效率不高,主要是因为以往规划中很少从公共产品的角度去设计城市,而是以部门管理的便捷性为导向,忽略了“以人为本”及效率。在这方面,北京城市副中心提出的“家园中心”,就是从土地的使用效率、人生活的便捷性角度,去提供公共物品和公共服务。

在这方面,北京正在深化落实城市副中心控规,完善副中心规划体系,推进通州全区范围内的城乡融合发展。台湖地处通州与亦庄开发区的交界处,定位为“演艺文化小镇+世界一流的产业综合新市镇”,其南部将规划为高端总部基地区,北部则致力打造北京文化演艺中心区。随着交通轨线建设完善,未来台湖将在提供高效的公共服务方面扮演重要角色。

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